LAND MARKET

Lahan merupakan bagian permukaan bumi yang menjadi tempat aktivitas manusia. Dalam hal ini, lahan merupakan sumber daya yang bersifat terbatas (aspek scarcity) yang penting dalam perekonomian. Keterbatasan lahan menuntut adanya suatu sistem alokasi yang efektif dan efisien sehingga penggunaan akan membawa manfaat paling optimal. Karena sebagian besar lahan dapat dipergunakan untuk beragam aktivitas, maka akan terdapat kompetisi kepentingan dalam kepemilikan dan/atau penggunaan lahan.

Karakter rural land market:

  • Terlokalisasi, lokasi spesifik.
  • Lahan tidak homogen.
  • Pasar tersegmentasi (secara geografis, berdasar beda guna lahan, kepemilikan)
  • Dibutuhkan informasi lokal, adanya ketidakpastian dan resiko dari lahan.
  • Perlu ongkos tambahan jual beli lahan (makelar, pajak, biaya survey, dll).

Lahan biasanya didapatkan dari alih tangan non-jual-beli (warisan, pemberian adat), jual beli, jual beli melalui broker, jual-beli secara lelang.

Terdapat 2 jenis nilai lahan. Nilai privat ditentukan oleh harga pasar, nilai sosial dipengaruhi oleh harga pasar dan nilai eksternal. Harga pasar dipengaruhi oleh jumlah kerelaan pembeli untuk membayar dan penjual untuk menerima bayaran. Land rent atau sewa lahan adalah nilai tambah ekonomi yang diasosiasikan dengan proses produksi yang menggunakan lahan sebagai input. Kapitalisasi lahan sendiri muncul karena lahan merupakan faktor produksi tetap, adanya kompetisi penggunaan lahan, peningkatan harga lahan seiring peningkatan kualitas atau nilai strategisnya.

Menurut Ricardo, kualitas lahan menentukan nilai lahan. Lahan berkualitas tinggi yang paling langka akan memiliki harga sewa yang lebih mahal karena secara ekonomi, akan lebih menguntungkan. Menurut von Thunen, jarak dari pusat ekonomi menentukan sewa lahan.

Secara tradisional, Von Thunen berupaya menggambarkan suatu kota sebagai suatu sistem mandiri yang bergantung kepada sediaan dari produk pertanian yang berlokasi di sekitarnya. Von Thunen mengasumsikan bahwa panen produk pertanian akan beraneka, tergantung kepada jenis tanaman, jumlah hasil panen, serta ongkos transportasi dan lokasi dari jenis pertanian tersebut ditanam.

Model tradisional Von Thunen dikembangkan oleh William Alonso menjadi model penggunaan  lahan, harga sewa, intensitas penggunaan lahan, populasi dan pekerja sebagai fungsi dari jarak terhadap Central Business District (CBD) (bid-rent function). Bid-rent function merupakan jumlah yang harus dibayar untuk sewa lahan dalam berbagai lokasi dengan ongkos transportasi berbeda yang memberikan nilai kepuasan yang sama yang digambarkan dalam sebuah kurva indifferen. Dalam contoh sederhana, harga (sewa) lahan di pusat kota lebih tinggi dibanding harga di kawasan pinggiran kota.

Kawasan strategis dengan harga tinggi di pusat kota biasa menjadi incaran. Harga sewa yang mahal tersebut mencerminkan tuntutan produktivitas tinggi yang biasanya diakali dengan pembangunan vertikal. Dengan begitu, ongkos (sewa) lahan dapat diimbangi dengan penggunaan lahan yang jauh lebih besar.

Harga lahan dapat ditingkatkan dengan cara meningkatkan pertumbuhan ekonomi suatu wilayah. Dengan begitu, akan muncul kawasan subcenter (Sub-CBD) di bagian pinggiran kota. Pertumbuhan ekonomi dapat dipacu dengan pemberian insentif. Misalnya berupa pelebaran jaringan jalan, pembuatan jalur transportasi umum, pembangunan jaringan listrik-telepon-internet, dll. Contoh: kawasan ekonomi Gedebage. Sebaliknya, disinsentif seperti larangan pelebaran jalan dimaksudkan untuk menekan pertumbuhan ekonomi wilayah. Contohnya: kawasan Dago Utara menuju Lembang yang ditujukan sebagai kawasan lindung.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *