Archive for Kewirausahaan dan Manajemen Usaha

LAND MARKET

Lahan merupakan bagian permukaan bumi yang menjadi tempat aktivitas manusia. Dalam hal ini, lahan merupakan sumber daya yang bersifat terbatas (aspek scarcity) yang penting dalam perekonomian. Keterbatasan lahan menuntut adanya suatu sistem alokasi yang efektif dan efisien sehingga penggunaan akan membawa manfaat paling optimal. Karena sebagian besar lahan dapat dipergunakan untuk beragam aktivitas, maka akan terdapat kompetisi kepentingan dalam kepemilikan dan/atau penggunaan lahan.

Karakter rural land market:

  • Terlokalisasi, lokasi spesifik.
  • Lahan tidak homogen.
  • Pasar tersegmentasi (secara geografis, berdasar beda guna lahan, kepemilikan)
  • Dibutuhkan informasi lokal, adanya ketidakpastian dan resiko dari lahan.
  • Perlu ongkos tambahan jual beli lahan (makelar, pajak, biaya survey, dll).

Lahan biasanya didapatkan dari alih tangan non-jual-beli (warisan, pemberian adat), jual beli, jual beli melalui broker, jual-beli secara lelang.

Terdapat 2 jenis nilai lahan. Nilai privat ditentukan oleh harga pasar, nilai sosial dipengaruhi oleh harga pasar dan nilai eksternal. Harga pasar dipengaruhi oleh jumlah kerelaan pembeli untuk membayar dan penjual untuk menerima bayaran. Land rent atau sewa lahan adalah nilai tambah ekonomi yang diasosiasikan dengan proses produksi yang menggunakan lahan sebagai input. Kapitalisasi lahan sendiri muncul karena lahan merupakan faktor produksi tetap, adanya kompetisi penggunaan lahan, peningkatan harga lahan seiring peningkatan kualitas atau nilai strategisnya.

Menurut Ricardo, kualitas lahan menentukan nilai lahan. Lahan berkualitas tinggi yang paling langka akan memiliki harga sewa yang lebih mahal karena secara ekonomi, akan lebih menguntungkan. Menurut von Thunen, jarak dari pusat ekonomi menentukan sewa lahan.

Secara tradisional, Von Thunen berupaya menggambarkan suatu kota sebagai suatu sistem mandiri yang bergantung kepada sediaan dari produk pertanian yang berlokasi di sekitarnya. Von Thunen mengasumsikan bahwa panen produk pertanian akan beraneka, tergantung kepada jenis tanaman, jumlah hasil panen, serta ongkos transportasi dan lokasi dari jenis pertanian tersebut ditanam.

Model tradisional Von Thunen dikembangkan oleh William Alonso menjadi model penggunaan  lahan, harga sewa, intensitas penggunaan lahan, populasi dan pekerja sebagai fungsi dari jarak terhadap Central Business District (CBD) (bid-rent function). Bid-rent function merupakan jumlah yang harus dibayar untuk sewa lahan dalam berbagai lokasi dengan ongkos transportasi berbeda yang memberikan nilai kepuasan yang sama yang digambarkan dalam sebuah kurva indifferen. Dalam contoh sederhana, harga (sewa) lahan di pusat kota lebih tinggi dibanding harga di kawasan pinggiran kota.

Kawasan strategis dengan harga tinggi di pusat kota biasa menjadi incaran. Harga sewa yang mahal tersebut mencerminkan tuntutan produktivitas tinggi yang biasanya diakali dengan pembangunan vertikal. Dengan begitu, ongkos (sewa) lahan dapat diimbangi dengan penggunaan lahan yang jauh lebih besar.

Harga lahan dapat ditingkatkan dengan cara meningkatkan pertumbuhan ekonomi suatu wilayah. Dengan begitu, akan muncul kawasan subcenter (Sub-CBD) di bagian pinggiran kota. Pertumbuhan ekonomi dapat dipacu dengan pemberian insentif. Misalnya berupa pelebaran jaringan jalan, pembuatan jalur transportasi umum, pembangunan jaringan listrik-telepon-internet, dll. Contoh: kawasan ekonomi Gedebage. Sebaliknya, disinsentif seperti larangan pelebaran jalan dimaksudkan untuk menekan pertumbuhan ekonomi wilayah. Contohnya: kawasan Dago Utara menuju Lembang yang ditujukan sebagai kawasan lindung.

ECOTECH-VILLAGE: Alternatif Pembangunan Ekonomi Pedesaan di Jawa Barat

Dalam menghadapi pasar bebas, hanya negara yang memiliki spesifikasi produk yang akan mampu memimpin pasar. Indonesia, dalam hal ini secara khusus Jawa Barat, akan bertahan jika berhasil mengelola dengan baik potensi sumber daya hayati yang dimilikinya. Salah satu kunci pengelolaan dan pemanfaatan sumber daya hayati adalah dengan penguasaan dan aplikasi bioteknologi. Suatu  isu penting yang menjadi fokus utama di dunia abad ini.

Jawa Barat merupakan salah satu surga sumber daya hayati (SDH) di Indonesia. Tercatat dalam sejarahnya, ekosploitasi SDH ini telah dilakukan secara besar-besaran, sejak tahun 1823. Tidak tanggung-tanggung, Gubernur Jenderal Hindia Belanda saat itu, Van Der Cappelen, memerintahkan eksploitasi hingga didapat dana > 900 juta gulden. Lebih dari cukup untuk menutupi hutang Hindia Belanda yang mencapai 600 juta gulden. Eksploitasi melalui perambahan hutan ini kemudian dilanjutkan dengan pengembangan perkebunan tanaman industri yang saat itu sangat laku di pasar dunia. Teh, kina, karet, kopi, cokelat, kelapa sawit dan jenis tanaman perkebunan lainnya menghiasi bentang alam perbukitan Jawa Barat.

Tak ayal, hal yang telah disebutkan di atas merupakan salah satu bentuk awal alih guna lahan pegunungan Jawa Barat yang menghasilkan banyak keuntungan finansial. Hingga saat ini, hal yang serupa masih terus terjadi. Lahan pegunungan yang merupakan daerah tangkapan air hujan, sumber mata air dan sumber air sungai semakin tergedradasi. Erosi, banjir, tanah longsor, bahkan putting beliung menjadi bencana alam yang tidak jarang terjadi di wilayah ini. Keuntungan finansial dari tipe eksploitasi SDH ini bukanlah hal yang bisa didapat dengan cuma-cuma.

Lantas, hal apa kiranya yang dapat dilakukan dalam pengelolaan dan pemanfaatan SDH Jawa Barat secara berkelanjutan? Bagaimanapun, adalah tidak adil bagi masyarakat Jawa Barat, jika SDH yang melimpah ini tidak diperkenankan untuk diambil manfaatnya secara ekonomi dengan alasan pelestarian alam dan lingkungan. Salah satu hal yang dapat dilakukan adalah melalui pengembangan ekowisata.

Seperti yang kita ketahui, konsep ekowisata merupakan salah satu primadona dalam pemanfaatan sumber daya hayati belakangan ini. Sebagai salah satu program yang mendukung konservasi lingkungan, konsep ini telah dikembangkan di berbagai belahan dunia. Bahkan, sejalan dengan pergerakan konservasi, konsep ekowisata juga  difasilitasi oleh World Tourism Organization (WTO). Meskipun begitu, masih kurang rasanya jika konsep yang mampu mensinergiskan kepentingan ekonomi dan ekologi ini tidak mampu menjawab kepentingan sosial.

Secara ekologi, ekowisata jelas memiliki nilai penting. Kegiatan kepariwisataan mampu menjual daya tarik, keunikan bentuk dan bentang alam, tanpa mengurangi atau mengambil secara “nyata” apa yang terdapat di dalamnya. Artinya, manusia dapat menghasilkan uang dari alam, tanpa mengganggu kelestariannya. Secara sosial, adalah benar bahwa usaha ekowisata, apalagi jika dilakukan dalam skala besar, dapat menyerap tenaga kerja dalam jumlah tinggi. Namun, keuntungan ekonomi masyarakat tetap tidak akan optimal selama pemegang kepentingan usaha tidak menerapkan basis pemberdayaan masyarakat lokal. Belum lagi, bahwa pengelolaan dan pemanfaatan SDH tidak akan memberi dampak sosial-ekonomi yang memadai dan berkelanjutan tanpa penguasaan dan penerapan aspek bioteknologi secara mendasar dalam kehidupan masyarakat.

Berdasarkan pertimbangan tersebut, maka muncullah ide dan  inovasi untuk memadukan konsep ekowisata dan bioteknologi berbasis masyarakat pedesaan. Dalam  konsep ini, diharapkan  pembangunan ekonomi secara berkelanjutan dapat dicapai dengan memaksimalkan keuntungan ekonomi masyarakat lokal, memperkecil ongkos lingkungan dan  mengurangi resiko sosial. Dengan konsep ini pula, sistem masyarakat agraris-pedesaan yang umum terdapat di Jawa Barat dapat diberdayakan secara optimal.

EcoTech Village merupakan kawasan penerapan bioteknologi berbasis pengembangan masyarakat pedesaan, agribisnis dan konservasi ekologis. Berbeda dengan konsep ekowisata yang hanya mengintegrasikan sisi wisata dan konservasi, konsep EcoTech Village dapat berfungsi sebagai kawasan wisata, agribisnis dan konservasi dalam waktu bersamaan. Secara mendalam dan konseptual, kawasan ini memfasilitasi integrasi antara konsep ekologi dan kepentingan ekonomi serta mengandalkan pemberdayaan masyarakat lokal.

Lingkungan pedesaan Jawa Barat secara umum terletak di daerah perbukitan dan berdampingan dengan kawasan alami. Hal ini merupakan kekayaan-keindahan bentang alam yang sangat berharga. Penjagaan keseimbangan komponen ekosistem buatan dan ekosistem alami merupakan upaya untuk mempertahankan lestarinya keindahan ini.

Dalam upaya pelestarian keragaman jenis, dapat diupayakan pembangunan kawasan pelestarian spesies lokal. Secara sekilas, sebetulnya serupa dengan membuat kebun campuran dengan lebih banyak sentuhan estetika dan aplikasi konsep ekologi di dalamnya. Melalui penataan yang apik, kawasan ini akan menjadi aset wisata dan pelestarian hayati yang berharga. Penanaman vegetasi dengan komposisi yang tepat akan mampu melestarikan, tidak saja spesies tanaman, melainkan juga spesies hewan yang berasosiasi dengannya. Baik itu jenis-jenis serangga, burung, mamalia, dll. Akan lebih baik lagi jika upaya ini dilengkapi inventarisasi biota. Pengaturan lokasi penanaman juga dapat dibentuk menjadi lokasi wisata alam.

Sebagai tambahan potensi rekreasi, kita dapat memasang berbagai sarana yang banyak diminati. Keberadaan sungai dengan arus yang cukup deras dapat dimanfaatkan untuk fasilitas arung jeram. Sungai dengan arus tenang dapat digunakan untuk arena berperahu yang bernuansa lebih santai. Penggunaan sungai sebagai sarana rekreasi tentu harus dibarengi upaya pelestarian daerah bantaran sungai. Secara sederhana, harus dijaga agar vegetasi riparian tetap dalam kondisi baik. Keberadaan tegakan dapat dimanfaatkan untuk berbagai aktivitas yang menantang adrenalin, misal untuk pemasangan flying fox.

Dari sisi bioteknologi, kita dapat menerapkan berbagai bentuk teknologi tepat guna yang mudah dan memungkinkan untuk diaplikasikan di lingkungan masyarakat umum. Potensi ternak mamalia besar (sapi atau kerbau) dapat dilengkapi dengan instalasi biogas kotoran ternak untuk mendukung kemandirian energi. Pakan ternak sendiri dapat diupayakan dengan penanaman rumput gajah yang juga dapat berfungsi sebagai vegetasi riparian penjaga bantaran sungai dari kerusakan.

Konsep bioteknologi yang juga dapat diterapkan adalah lahan basah buatan untuk pengolahan limbah organik. Limbah pertanian dan peternakan dapat dialirkan ke dalam sistem sub-surface flow constructed wetland (SSFCW) yang memanfaatkan jenis tanaman lahan basah yang banyak terdapat di lingkungan pedesaan, misalnya adalah ganyol (Canna edulis). Selain Canna edulis, akan lebih menarik jika digunakan Canna hibrida yang dikenal umum sebagai tanaman hias. Instalasi ini dapat diatur sedemikian rupa sehingga tampak sebagai sebuah taman. Air yang telah lebih bersih dapat dialirkan ke dalam kolam ikan atau empang yang ditanami teratai. Setelah itu, baru air dapat dilepas ke lingkungan perairan alami. Kolam atau empang ini pada dasarnya merupakan surface flow constructed wetland (SFCW). Dengan sistem pengolahan ini, kita dapat menciptakan taman dan kolam pengolahan limbah serta menghasilkan produk (ikan) secara bersamaan.

Dari sisi yang lain, kita dapat membuat kumbung produksi jamur tiram yang kini banyak digeluti masyarakat pedesaan. Produksi bibit dan medium tumbuh dapat dikelola oleh masyarakat. Pemerintah desa dapat membangun tempat khusus untuk kultur jaringan dan inokulasi bibit jamur. Produk jamur tiram dapat dipasarkan dalam bentuk segar, di dalam dan di luar desa. Produk kualitas 2 yang berukuran kecil dapat dijadikan jamur awetan yang dikemas dalam wadah (gelas) plastik. Dengan begitu, jamur dapat dijual dalam bentuk produk yang nilai gizinya tetap terjaga.

Pemberdayaan masyarakat diawali dengan inisiasi oleh pemerintah setempat. Penjelasan dan pengarahan awal dimaksudkan agar masyarakat mampu memahami keuntungan dari sistem ini. Setelah disepakati aplikasi apa saja yang akan dilaksanakan oleh masyarakat, dilakukan pelatihan untuk meningkatkan skill masyarakat sesuai dengan interest dan kebutuhannya. Untuk hal-hal yang sederhana dan tidak membutuhkan banyak pelatihan, dapat dilakukan bersamaan dengan masa pelatihan.

Dalam keberjalanannya, pemerintah tetap melakukan pembimbingan untuk menjaga keberlangsungan pengelolaan program ini. Selain pembimbingan untuk keberjalanan program, pemerintah juga dapat membantu dalam hal publikasi, pemasaran, inovasi dan pengembangan program. Dengan begitu, program ini dapat berjalan secara berkelanjutan dan menguntungkan secara ekonomi. Namun, tentu saja pemerintah harus dapat menempatkan diri dengan baik. Dengan begitu, tidak akan ada ketergantungan masyarakat terhadap bantuan pemerintah dan pemerintah dapat melepas keberjalanan program ini secara penuh ketika kesiapan masyarakat telah dicapai.

Salah satu contoh wilayah yang memiliki konsep mirip seperti ini adalah Desa Cilembu yang terletak di Pamulihan, Kabupaten Sumedang. Kampung Teknologi Hayati Pangjugjugan dibentuk sebagai daerah wisata yang diinisiasi secara personal. Kawasan ini juga tidak secara langsung menjadi milik masyarakat yang berada dalam wilayah administratif Desa Cilembu. Meskipun begitu, kawasan wisata ini memiliki basis bioteknologi dan konservasi dan dikembangkan dengan memberdayakan masyarakat sekitar. Bahkan, direncanakan bahwa sentra ubi Cilembu pun akan dibangun di kawasan ekowisata ini.

Melalui aplikasi konsep ini, sifat mata percaharian agraris pedesaan dapat tetap dipertahankan. Dengan kata lain, kita tidak perlu meningkatkan pendapatan lokal melalui pengubahan kultur masyarakat dan mengurangi resiko sosial. Kelestarian alam pun dapat tetap dipertahankan sedang keuntungan ekonomi dapat dihasilkan dengan lebih optimal. EcoTech Village, suatu alternatif pemberdayaan masyarakat lokal dalam rangka pembangunan ekonomi pedesaan yang layak dipertimbangkan dan dikembangkan di Jawa Barat.